苏州工业园区高性价比的三类房产

为了刺激经济，保障民生，各大城市房地产调控措施，已经从去年三四季度羞羞答答的放松，转变到年后正大光明的刺激。于是，近期一些热点城市二手房成交量飙升，也出现主要由中介导演的“表演式房价上涨潮”。

苏州市由于和周边上海、杭州、南京等热点城市相比，具有价格偏低、外来人口众多的优势，短时间成交量有比较大增长，价格相对平稳，并没有出现飙升。

苏州工业园区由于是苏州房产的天花板，更引起关注，大家都认为园区房价将大幅度上涨。以至于近日一位苏州市知名文史专家也在电视节目中公开表达“园区房产远远没有到顶”的观点，引起社会热议。

苏州园区房价今后的走势会怎么样？笔者先亮明观点，那就是，由于高层房产过剩，以及性价比越来越低，在可预期的时期内，绝大多数高层二手房不可能再涨，如果出现政策或国内外形势突发变故，还会整体下跌。但是，在正常形势下，园区有三类房产不仅能保值，而且能增值。

园区特别是开发之初划定的70平方千米（后扩展到80平方千米）中新合作区内，由于学区、就业、环境、商业、工业等多方面配套发展非常成熟，具有较大优势，因此园区房价经历了二十多年的上涨，和前些年的暴涨，中新合作区房价从4、5万到14万左右不等。但随着近些年国家强调“房住不炒”，苏州严格限价，三年疫情经济萧条，特别是学区房破局，这几年，园区二手房价总体出现了较大的下跌，特别是一些价格高企的高层房价实际成交价较历史最高价下跌一二万、甚至二三万一个平方的比比皆是。

最近，住建部公布用3年统计调查的房屋建筑数据，全国共有6.6亿栋城乡建筑，住房过剩显而易见。在当前经济不景气，就业不景气，居民负债高企，房住不炒政策依旧，严禁经营贷进入房市股市，房产税可能落地，国际和台海局势极其严峻等综合因素影响下，房产整体价格上涨显然不可能。具体到苏州工业园区，绝大部分房价不会上涨了。尽管如此，园区还是有三类房产肯定是保值升值甚至有大幅度上涨潜力的。分别是新盘、别墅和低楼层动迁安置房。

（金鸡湖畔房产）

一．新盘。由于2016年10月开始苏州市实施房产限购限贷限价等一系列严格调控措施，苏州市新房开盘价限定在4万以内。除了园区及新区狮山，整个苏州大市其它各区县房价都不超过4万。园区是苏州房价天花板，中新合作区二手房普遍超出4万，不少高档小区在10万左右。因此，只要买到中新合作区内限价4万以内新盘，那显然买到就是赚到。所以园区新盘能买到还是会增值的，至少能保值。

（14万一平的康帝庄园别墅）

二．别墅。2016年开始，全国各地停批别墅类供地和办理相关用地手续，同时，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也实行了严控。最近三四年，尽管大城市全面实施严格房地产调控，楼价全面下跌，但别墅价格不跌反涨，而且涨幅巨大。苏州工业园区的纯别墅价格近几年翻了两三倍，类别墅价格也普遍翻番。目前，整个园区没有新上市别墅楼盘，别墅一房难求。苏州市其他各区别墅价格虽然没有园区那样疯涨，但也均有较大幅度上涨。因此，别墅是当之无愧的稀缺资源，一墅在手，无疑就是一颗摇钱树。

（莲花动迁小区四层动迁房）

三．动迁房。众所周知，苏州工业园区是全域底朝天动迁。动迁之初，园区动迁安置小区基本都是4层的低楼层房。随着连年来苏州本地居民住房改善，在外购房商品房，初略估算，目前有接近一半的4层动迁房已经转卖给了外来落户人员。拆迁之初的4层安置房虽然数量庞大，但后来，由于用地紧张，动迁安置房也都建高楼层，所以这种4层安置房已经是绝版房，卖一套少一套。最主要的是，由于以往动迁安置小区相对商品房环境档次较低，所以房价一直上不去，目前价格都在3万以下。这种4层动迁房楼层低采光好，单价总价低，几乎没有公摊面积，还有独立车库，停车容易，性价比很高，是外来刚需族首选。所以4层动迁安置房价格势将呈现长期缓慢上涨的格局。